Nieuwe woonvisie Dendermonde

Het voorbije jaar heeft de stad Dendermonde gewerkt aan een grootschalige studie over de toekomstige woonbehoefte. Op 18 januari keurde de gemeenteraad de ruimtelijke visie op wonen goed. Nu moet die visie ook werkelijkheid worden.

Een beetje context

De toekomst brengt heel wat woonuitdagingen met zich mee: sterke bevolkingsgroei, vergrijzing, andere woonwensen, renovatie van oudere woningen ...

Deze uitdagingen gaan gepaard met een blijvende vraag naar bijkomende woongelegenheden. De stad wil die bijkomende woningen op de juiste manier voorzien, op plaatsen die daarvoor het meest geschikt zijn. Om hiervoor de juiste keuzes te maken, lieten we een studie uitvoeren. De studie bestaat uit drie delen:

Een woonbehoeftestudie, waarbij we cijfermatig onderzoeken wat de woonvraag en het woonaanbod zijn tot 2040 – en hoeveel woningen er dus nog nodig zijn in Dendermonde - én waarbij we onderzoeken wat de woonwensen van de Dendermonderaren zijn.
Uitwerken van een strategie voor het bestaande woongebied: waar en op welke manier willen we nog verdichting toestaan?
Uitwerken van handvaten voor het vergunningenbeleid. Welke krijtlijnen zal het stadsbestuur de komende jaren hanteren bij het beoordelen van bouwaanvragen?
 

Wat hebben we geleerd?

Eerst hebben we onderzocht wat de woonvraag is: hoeveel woningen zullen er nog bijkomend nodig zijn tot 2040? Daarbij hielden we rekening met de natuurlijke bevolkingsaangroei (geboortes versus sterftes) en met nieuwe inwoners, bijvoorbeeld door een verhuis vanuit naburige gemeentes. Ook hielden we rekening met vergrijzing en gezinsverdunning.

Daarna hebben we onderzocht wat het woonaanbod is: hoeveel woningen verwachten we nog dat er tegen 2040 op de markt zullen komen. Dat kan door nog onbebouwde percelen die stelselmatig bebouwd zullen worden, maar ook door een aantal grote projecten die nog op stapel staan.

Als we weten hoeveel woningen we nog nodig hebben en hoeveel er volgens de huidige gang van zaken op de markt zullen komen, kunnen we kijken of er nog een restbehoefte is. Is er nog nood aan een inhaalbeweging?

Uit de studie blijkt dat er weinig tot geen restbehoefte is. Met andere woorden: we hoeven geen extra inspanning te doen om een bijkomende woningnood op te vangen.

Ook een uitgebreide bevraging van de woonwensen van de Dendermondenaar heeft ons heel wat inzichten opgeleverd. Zo wordt de relatieve kleinschaligheid van Dendermonde als een belangrijke troef aanzien. Alles is op mensenmaat. De nabijheid van winkels en groen of parken is essentieel. Tegelijk blijft ook automobiliteit en parkeermogelijkheden een aandachtspunt. Al deze inzichten hebben mee voeding gegeven voor het uitwerken van de visie.
 

Wat hebben we besloten?

De belangrijkste conclusie was dat we in Dendermonde niet zomaar moeten verdichten om te verdichten. Bij grotere projecten heeft de stad de luxe om zich af te vragen wat de meerwaarde is voor de buurt en de inwoners. Bij het uitwerken van de visie hebben we vastgelegd wat die meerwaarde dan kan zijn.

We hebben een strategie om om te gaan met verdichting op drie mogelijke manieren:

1. De woonlinten

De woonlinten zijn de bebouwde delen van het buitengebied, buiten de stadskern en de dorpen. Hier leggen we de focus op het zo goed mogelijk bewaren van de open ruimte. Dat betekent dat we hier geen opsplitsing van bestaande woningen toelaten en dat er geen bijkomende verkavelingen mogen komen. Wie een grond heeft in woongebied zal dit nog kunnen bebouwen, maar niet met appartementen.

2. De dorpen

In de dorpen moet vooral het dorpse karakter bewaard blijven. Dat wil zeggen dat bijkomende bebouwing kleinschalig moet zijn. Appartementen kunnen enkel in een aantal specifiek aangeduide zones. In Grembergen en Baasrode is daarbij het soort appartementen niet vastgelegd. In Appels en Oudegem moeten appartementen gericht zijn op senioren. In Schoonaarde, Mespelare en Vlassenbroek worden geen nieuwe appartementen toegelaten.

3. De groeizone

Het stadscentrum en Sint-Gillis liggen in de groeizone. Dat is logisch, want er is een ruim aanbod aan openbaar vervoer en er zijn heel wat voorzieningen dicht in de buurt. Verdichten kan dus, maar niet zomaar. De belangrijkste vraag blijft wat de meerwaarde is voor de buurt en de inwoners.

Die meerwaarde creëren kan op verschillende manieren:

De hefboomplekken (Sint-Gillis, Lutterzele, stationsomgeving en De Groene Dender)

Dit zijn plekken waar er veel mogelijkheden zijn of plekken waar er al een bestaande problematiek is die we willen aanpakken. Dat kan een bijkomend parkeerverbod zijn, publiek toegankelijke groene ruimte … Verdichting is hier een hefboom om de kwaliteit in de wijk te verbeteren.

De beeldkwalitatieve wijken (het stadscentrum en een aantal specifieke wijken in de groeizone)

Deze wijken hebben al een bepaald karakter of eenheid. Het bewaren van deze kwaliteit staat voorop.

Monofunctionele verkavelingen (een aantal grootschalige verkavelingen, met weinig andere functies)

Dit zijn wijken met meestal een lage bouwdichtheid en veelal vrijstaande eengezinswoningen. In deze wijken willen we inzetten op duurzaamheid. Dat kan bijvoorbeeld door het aanleggen van warmtenetten, inzetten op duurzame mobiliteit of ontharding.

Stedelijke linten (Noordlaan, Mechelsesteenweg en een stuk van de Heirbaan in Sint-Gillis)

De stedelijke linten bieden heel wat mogelijkheden, omwille van bereikbaarheid en de aanwezigheid van andere functies. Verdichting kan hier dus zeker, maar enkel op specifiek aangeduide knooppunten.
 

Wat betekent dit voor u?

Het stadsbestuur vindt rechtszekerheid belangrijk. Een grond in woonzone blijft in eerste instantie bebouwbaar. Wel zullen er beperkingen zijn op hoe dens je mag bouwen en waar je dat mag doen.

Voor de meeste ‘eenvoudige’ aanvragen zal de impact beperkt blijven. Eén woning op een al bestaande bouwgrond, verbouwing, renovatie … blijft altijd mogelijk. Pas wanneer iemand een woning wil opsplitsen, appartementen wil bouwen … volgt er een afweging volgens de strategie om om te gaan met verdichting.

Voor bepaalde grote bouwprojecten werd tijdelijke een pauzeknop voorzien. Vanaf 1 maart 2022 wordt die pauzeknop weer uitgezet. Aanvragen die dan binnenkomen zullen beoordeeld worden volgens de nieuwe visie voor ruimte op wonen.

Voor de woonuitbreidingsgebieden betekent de kleine restbehoefte dat er voorlopig geen nood is om ze aan te snijden.
 

Meer weten?

Voor meer info en de volledige woonbehoefte, woonwensbevraging en verdichtingsstrategie kan u terecht op dendermonde.be/woonvisie.

Vanaf maart zullen er zowel voor professionelen als voor het grote publiek infosessies op maat worden ingericht. Die zullen via verschillende kanalen worden aangekondigd.
 

Dendermonde 18/01/2022